전용면적·공급면적 — 84㎡가 33평형인 이유, 평수 완전정리

84㎡를 계산기에 넣으면 25.4평인데 부동산은 33평형이라고 부릅니다. 틀린 게 아니라 기준이 다른 겁니다. 1평의 정의부터 전용·공급·계약면적의 구조, 국민평형 84의 유래, 오피스텔 전용률 함정까지 — 평수를 둘러싼 혼란을 한 번에 정리했습니다.

1평은 얼마나 넓을까 — 3.3058㎡

1평(坪)은 한 변이 1.818m(전통 척관법의 6자)인 정사각형의 넓이, 정확히 3.3058㎡입니다. 감각적으로는 성인 한 명이 팔다리를 펴고 누울 수 있는 크기라고 기억하면 쉽습니다.

2007년 계량법 개정 이후 공식 단위는 ㎡뿐이라 등기부·분양공고·계약서는 모두 ㎡로 표기됩니다. 그런데 일상 대화는 여전히 평으로 하다 보니, 두 단위 사이를 오가는 환산이 늘 필요합니다.

표를 보면 이상한 점이 눈에 띕니다. 84㎡는 계산상 25.4평인데, 부동산에서는 33평형이라고 부릅니다. 8평 가까운 차이는 어디서 온 걸까요?

84㎡가 33평형인 이유 — 전용·공급·계약면적

답은 "어디까지를 우리 집으로 세느냐"의 차이입니다. ㎡로 표기되는 것은 보통 전용면적(현관문 안쪽 순수 우리 집)이고, "○○평형"이라는 호칭은 공급면적(전용 + 계단·복도·엘리베이터 같은 주거공용면적) 기준이기 때문입니다.

왜 하필 84㎡가 "국민평형"일까

주택법의 국민주택 규모 상한이 전용 85㎡(수도권·도시 기준)이기 때문입니다. 85㎡ 이하는 청약·세제·기금 지원에서 유리한 경계라, 건설사들이 그 한도를 꽉 채운 전용 84.9x㎡ 평면을 표준처럼 설계해 왔습니다. 그렇게 수십 년 쌓인 결과가 "국평 84"입니다. 방 3개 + 욕실 2개가 나오는 4인 가족 기준의 사실상 표준 평면이기도 합니다.

같은 84인데 옛날 아파트가 좁아 보이는 이유 — 발코니 확장

발코니는 서비스면적이라 전용 84㎡에 포함되지 않습니다. 2006년 발코니 확장 합법화 이후 신축은 대부분 확장 설계라 실사용 면적이 전용보다 10~20㎡ 이상 넓어지는 반면, 확장 안 된 구축은 같은 전용 84라도 체감이 확 다릅니다. 매물 비교 시 "확장 여부"를 꼭 확인해야 하는 이유입니다.

오피스텔 "같은 평수"의 함정 — 전용률

전용률은 표기 면적 중 전용면적의 비율입니다. 아파트는 공급면적 기준으로 70~80%가 보통이지만, 오피스텔은 계약면적 기준으로 표기하는 관행이라 전용률이 40~60%에 그칩니다.

그래서 "오피스텔 30평"에 아파트 30평대를 기대하고 가면 크게 실망하게 됩니다. 유형이 다른 매물을 비교할 때도 답은 하나 — 전용면적 ㎡ 숫자로 비교하는 것입니다.

임의의 ㎡↔평 환산은 평수 계산기에서, ㎡(헤베) 단위 자체가 궁금하다면 헤베 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.